> Главная > Карта сайта > Мобильная версия > Почта > Ссылки
Контакты департамента методологии учета и аудита
Телефон:
+7 495 280-1829
E-mail:


"Финансовая газета", 2005, N 38

Продажа недвижимости: особенности налогообложения

При формировании в бухгалтерском учете информации об основных средствах следует руководствоваться ПБУ 6/01, в котором, в частности, предусматривается принятие к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств при единовременном выполнении следующих условий:

  • использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
  • использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;
  • способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В соответствии с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), при принятии объектов основных средств к бухгалтерскому учету на основании надлежаще оформленных документов фактические затраты, связанные с приобретением основных средств, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.

Выбытие объекта основных средств признается в бухгалтерском учете организации на дату единовременного прекращения действия вышеперечисленных условий принятия его к бухгалтерскому учету.

Налог на прибыль

В соответствии с п. 1 ст. 271 НК РФ в целях обложения налогом на прибыль доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления). Согласно п. 3 ст. 271 для доходов от реализации, если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Таким образом, в налоговом учете доход от продажи объекта основного средства признается на дату перехода права собственности на объект, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество. При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход от такой операции на остаточную стоимость этого имущества.

Порядок исчисления налога на имущество при выбытии объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, для включения недвижимого имущества в объект налогообложения необходимо выполнение условий, установленных ПБУ 6/01.

Объекты недвижимости могут зачисляться в состав основных средств организации, если оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, а сами объекты эксплуатируются (п. 52 Методических указаний). Указанные объекты учитываются на отдельном субсчете к счету 01, что должно быть предусмотрено рабочим планом счетов на соответствующий год.

Определенный в Методических указаниях порядок учета объектов недвижимости объясняется тем, что от момента фактической эксплуатации построенного объекта до момента государственной регистрации прав на указанный объект в ряде случаев проходит значительное время, в течение которого он эксплуатируется и приносит организации определенные экономические выгоды.

Однако п. 52 Методических указаний может применяться только в части возведенных (построенных) организацией объектов основных средств. Если же какие-либо объекты основных средств приобретаются по договорам купли-продажи и права собственности на объект недвижимости переходят от одного лица к другому, то они принимаются к учету на счет 01 только после оформления соответствующих регистрационных документов (см., в частности, Письмо Минфина России от 31.05.2004 N 04-02-05/1/43).

Налог на добавленную стоимость.

Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях обложения НДС приравнивается к его реализации. Таким образом, момент определения налоговой базы по НДС при передаче покупателю недвижимого имущества определяется как день оформления государственной регистрации права собственности покупателя на данные объекты.

В соответствии со ст. 162 НК РФ в налоговую базу по НДС включаются суммы авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг. В связи с этим, если денежные средства за реализуемый объект недвижимости поступили до оформления государственной регистрации, но в счет оплаты реализуемых организацией объектов недвижимости, поступившие средства следует включить в налоговую базу по НДС соответствующего налогового периода. Суммы НДС, исчисленные по таким авансовым платежам, подлежат вычету после даты реализации объектов недвижимости на основании п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ.

Земельный налог.

В соответствии со ст. 17 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" земельный налог с юридических лиц и граждан исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка. Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Из этого следует, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с налоговыми органами, в том числе отношений по уплате земельного налога.

Таким образом, если переход права собственности на недвижимое имущество по договорам купли-продажи недвижимости зарегистрирован в установленном порядке, с покупателя недвижимости земельный налог должен исчисляться начиная с месяца, следующего за месяцем регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, независимо от времени получения документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок. Плательщиком земельного налога до истечения месяца, следующего за месяцем предоставления новому собственнику недвижимости земельного участка, является продавец недвижимости (прежний собственник).

Е.Горина
Старший аудитор-консультант
ЗАО "ААФ "Аудитинформ"
Подписано в печать
21.09.2005